Memento mori

회사에 재직하며 국가 별 프로그램과 제도를 계속 공부하는 중이다.
그런데 문득 이상하다고 느껴지는 지점이 있어서 기록해본다.

RC(리저널센터)는 "EB-5 자금이 선순위에 있기 때문에 안전하다"는 점을 강조한다. 물론 법률적으로는 틀린 말이 아니다. 프로젝트가 실패해 청산에 들어가면 후순위 투자자보다 먼저 변제받을 수 있으니까...

개인적인 생각으로 "EB-5 자금 선순위"는 RC의 마케팅 떡밥이라고 보며, 이주공사에서 이런 식으로 프로젝트를 홍보하는 것도 RC를 대신 홍보해주는 멍청한 짓이나 다름없다.

채권의 변제 순위만 놓고 보면 선순위가 후순위보다 안전한 건 맞다.

근데 내가 투자자라면 변제라는 것 자체가 프로젝트가 도중에 뒤집어졌을 때에나 나오는 이야기인데 왜 순위 얘기를 하는 건지 살짝 의구심을 가질 것 같다. 물론 At Risk 조항에 따라서 원금 보장이 안 되는 건 당연하니 그건 제쳐두고, 원금 상환 가능성을 높이기 위해서는 EB5 자금이 1순위로 있는 프로젝트보다는 망할 가능성이 낮은 프로젝트를 고르는 게 더 안전하다.

EB5 자금 1순위 =망할 가능성 낮음 = 안전한 프로젝트 아니냐고?
음, 내 의견에 따르면, 아닐 수도 있다.
아니, 아니다.
아니다 라고 당당하게 말할 수 있다.

개인적인 생각에 정말 안전한 건 제 1금융권으로부터 대출 받을 여력이 있는 개발사가 진행하는 프로젝트다.

대형 부동산 호텔, 콘도 개발사은 먼저 시중은행으로부터 투자금을 조달한다. 은행은 이자를 받아먹고 사는 집단이기 때문에 투자금 조달이 필요한 시행사의 재무 상태와 과거 개발 실적, 사업성, 분양 및 임대 가능성, 고용 창출 능력 등을 엄격하게 심사하고, 상환 가능성이 없는 프로젝트는 걸러내기 때문이다.

그런데 우량 금융기관으로부터 충분한 대출 없이 EB-5 자금이 선순위에 있다?
왜 은행이 그 자금을 공급하지 않았을까?

반대로 말하면, EB-5 자금이 선순위에 있다는 건 메인 은행에서 loan을 받지 못했다는 뜻이 된다.

내가 투자자라면 이런 의심을 해볼 것 같다는 말이다.

자본 구조나 금융 전략에 따라 EB-5를 1순위로 활용하는 경우도 있지만 대부분 리저널센터에서 프로젝트를 설명할 때 선순위라는 이유만으로 안전하다고 단언하는 건 좀 위험한 접근 같다.

프로젝트 자금 구조에서 우선 순위 여부도 중요하지만 개발사가 제1금융권 은행으로부터의 신뢰를 갖고 있는지에 대한 역량이다. EB-5가 선순위니까 안전하다는 설명은 프로젝트가 이미 실패했을 때를 가정한 Exit Strategy에 대한 이야기일 뿐이다. 애초부터 투자자가 고민해야 하는 건 망하지 않을 프로젝트를 고르는 일이다. 그러니까 출구 전략이 아닌 입구 전략이랄까.....

몇 줄만 더 덧붙이자면 회사에서 홍보할 때도 이런 점을 강조하면 좋을 것 같다. 그냥 I-956F 승인 받고 제 3자 보증 되어있고 EB5 우선 순위고 개나소나 말할 수 있는 점들이 아니라, 그런 개나소나 말하는 요소들이 무조건 안전하다는 지표는 아니니 어떤 은행으로부터 대출을 받았는지도 공부를 좀 하고 살펴보아 한다는 요소를 보태보겠다.

나만의 상세 타겟팅 방식.