Memento mori

한국에서 부동산을 거래할 때는 매 단계마다 세금이 부과된다. 매입 시 취득세, 보유 시 재산세 및 종부세, 매각 시 양도소득세를 납부해야 하며 다주택자의 경우 중과세가 적용된다. 부동산 거래가, 보유 주택 수, 조정대상지역 여부에 따라 세율 기준도 달라진다. 이에 투자자들은 변동성을 지속적으로 고려해야 하며, 중장기 투자 계획 수립 시 불확실성이 커질 수밖에 없다.

미국은 우리와 달리, 부동산 투자를 제도적으로 장려하는 구조를 갖추고 있다. 투자자가 합법적으로 세금을 줄일 수 있도록 구조적 장치가 마련되어 있다는 점이 핵심이다.

첫째, 실거주 목적의 주택 보유자에게 다양한 세제 완화 제도가 적용된다. 대표적으로, 주택 매각 시 적용되는 양도차익 비과세가 있다. 2년 이상 보유 및 실제 거주한 주택을 매각할 경우, 양도차익에 대해 최대 $500,000(한화 약 7억 5천만 원)까지 비과세가 적용된다. 부동산 가치 상승 시에도 일정 요건 내에서 세금 부담 없이 자산 증식을 실현할 수 있다.

모기지(Mortgage) 이자에 대한 소득공제도 가능하다. 주택담보대출 잔액 최대 $750,000에 대한 이자를 소득에서 공제받을 수 있어, 대출을 활용한 부동산 매입에도 세금 부담이 완화되는 구조다. 이에 따라, 실거주 주택에 대한 재산세 감면과 함께 연간 $40,000까지 소득공제 항목으로 인정된다.

둘째, 투자 목적의 부동산의 경우 절세 범위가 더욱 넓어진다. 먼저, 양도세 납부를 연기할 수 있는 1031 Exchange 제도에 의거, 부동산 매각 후 180일 이내에 새로운 부동산을 취득하면 양도세 납부 연기가 가능하며, 실현 수익금을 다음 투자에 활용할 수 있어 복리 효과가 극대화된다.

또한 보유 물건에 대한 임대 수익 발생 시 감가상각, 재산세, 대출이자, 보험료, 유지보수비 공제를 통한 소득세 감면도 기대할 수 있다.

LLC(Limited Liability Company, 유한책임회사)를 통해 부동산을 보유하는 경우에는 Pass-through 과세 적용 대상이 되어 법인세 없이 수익이 개인 소득으로 귀속된다. 소득, 부동산 규모에 따라 개인 과세와 법인 과세 중 양자 택일이 가능하다는 점도 효율적이다.

임대 부동산 운영에 발생하는 수리비, 보험료를 LLC 명의로 처리 시에도 과세 소득이 감소하며, 증여·상속 시에도 부동산 명의 이전 대신, LLC 지분을 분산 이전하면 실질적인 증여세 부담이 낮아진다.

이처럼, 미국 세법은 부동산 투자자에게 다양한 이점이 있다. 이를 활용하기 위해서는 미국 내 합법적 체류 지위가 뒷받침되어야 한다. 영주권 보유 시 미국 내 세법상 거주자가 되어, 세금 제도에 대해 내국인과 동일한 조건이 적용되어 폭넓은 투자 및 자산 운영 전략 수립이 가능하다.